20 de septiembre del 2007
España
Informe de CCOO sobre la situación de la vivienda
y el plan del Gobierno
CCOO. España, septiembre del 2007.
El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales problemas de la sociedad española, ya sea por la imposibilidad de un amplio número de personas de alcanzar este bien básico o por el excesivo porcentaje de renta que se debe dedicar a tal fin que limita la calidad de vida de quienes debe asumir cuotas mensuales altas. El elevado endeudamiento de las economías domésticas (roza el 100% del PIB y el 140% de su renta disponible anual) implica también consecuencias negativas para la capacidad de crecimiento de la economía española en el medio y largo plazo al limitar la capacidad agregada de consumo e inversión.
A falta de una estadística oficial fiable que permita realizar un seguimiento detallado de la evolución de los precios en toda España, hay coincidencia general en considerar muy elevado el actual precio de la compra y alquiler de vivienda, después de asistir a un desmesurado proceso de incremento dividido en dos etapas: 1985- 1989 y 1999-2006. Los datos más prudentes recogen la triplicación del precio del metro cuadrado medido en euros constantes como media en España, que aumenta hasta cuatro veces el valor inicial cuando la vivienda está situada en las grandes ciudades, lugar donde vive más de la mitad de la población española. Como resultado del proceso, el esfuerzo exigido para la compra y alquiler se ha distanciado significativamente de la renta salarial como prueba la necesidad de destinar 9,2 anualidades de media en el estado y 15,9 en las grandes ciudades para la compra o, entre 400 y 900 euros cuando la opción es el alquiler.
Las actuales ayudas públicas a la vivienda (alrededor de 14.000 millones de euros en 2007) son de distinto tipo y se distribuyen entre las distintas Administraciones, si bien, por coste y número de afectados, las principales se corresponden con compra (como mínimo del 93% del total) y la Administración General del Estado es el principal origen del pago (setenta por ciento del gasto público total).
La principal partida de gasto es la deducción en el IRPF -compartida por la AGE y las Comunidades Autónomas en un 66% y 33% respectivamente- con un coste que puede superar los 6.000 millones de euros en 2007 (5.253,30 millones en 2004 el último ejercicio con liquidación definitiva). El coste de los tipos reducidos en el IVA por compra de vivienda, le sigue en importancia (3.761,39 millones presupuestados). El gasto público directo de la Administración General del Estado (1.234,35 millones) se dirige también en su práctica totalidad a la compra de vivienda y, desgraciadamente se desconoce el destino de la partida presupuestaria de las Comunidades Autónomas denominada vivienda y urbanismo (presupuesto de 2.800,00 millones).
También se desconoce el coste de la deducción en la base imponible del IRPF de los rendimientos obtenidos por alquiler de vivienda que oscilan entre el cincuenta y el cien por ciento de los ingresos obtenidos mediante esa fuente de renta (artículo 23.b.2 del IRPF: Un cincuenta por ciento de los ingresos con carácter general y un cien por cien cuando el arrendatario tenga en 18 y 35 años y unos ingresos superiores al IPREM). Tampoco se conoce el coste para el erario público de las operaciones de suelo relacionadas con los programas de Viviendas de Protección Oficial, habitualmente a cargo de las corporaciones locales.
La aplicación desde hace décadas de políticas públicas de apoyo a la compra de vivienda -ayuda a la piedra- ha estado acompañada de un continuo crecimiento en el precio final de la vivienda y de importantes deseconomías provocadas por una innecesaria expansión casi indefinida de los núcleos urbanos. Los expertos en la materia coinciden en apuntar hacia una relación directa entre las deducciones por compra en el IRPF y los incrementos en el precio de las viviendas en propiedad que de ser así, mostrarían una clara ineficiencia de este tipo de políticas. De igual forma, la experiencia de las políticas de Vivienda de Protección Oficial sin establecer límites muy severos en la descalificación de las viviendas, implican un privilegio para las personas que en el momento de la enajenación no cumplen con las condiciones iniciales establecidas para ser beneficiarios de una política con un coste elevado para el conjunto de los ciudadanos.
La evolución en los precios y las dificultades para acceder a una vivienda junto a los importantes beneficios obtenidos por una minoría gracias a las promociones y revaloración de terrenos observados en las tres últimas décadas, reflejan poco éxito de las políticas desarrolladas en esta materia por las sucesivas administraciones para defender los intereses de la mayoría de la población. La experiencia acumulada durante tantos años permite reflexionar sobre la necesidad de introducir cambios en las políticas públicas que equilibren las ayudas entre alquiler y propiedad. La ampliación de la oferta de viviendas en alquiler y a la vez, de la demanda solvente para acceder a este tipo de viviendas mediante programas de ayuda directa a los inquilinos según su nivel de renta, permitiría no solo mejorar el acceso a un bien básico como es la vivienda mediante una disminución del esfuerzo requerido, sino también moderar la evolución de sus desorbitados precios del mercado inmobiliario gracias al uso de viviendas ahora no utilizadas. Por otra parte, una iniciativa de estas características implicaría una reactivación de la rehabilitación con efectos positivos sobre la actividad económica y el empleo.
El plan presentado da la impresión de apresuramiento, y más allá de las dos propuestas estelares, el resto de las medidas se encuentra sin concretar -ni su alcance ni su coste- y se remite a un posterior desarrollo.
En líneas generales, las medidas apuntan hacia un cambio de estrategia al fomentar el alquiler frente al actual predomino de la compra en propiedad. No hay certeza, sin embargo que los instrumentos elegidos sean los adecuados para reducir el coste de acceso a la vivienda sin trasladar a precios los recursos públicos utilizados. Las políticas de vivienda, por otra parte, deben vincularse a la situación socioeconomica de las personas y el factor edad aislado del resto, no puede ser un elemento prioritario en el destino de los recursos.
Las políticas públicas realizadas mediante deducciones en el IRPF tienen la desventaja de trasladar a precios una parte o la totalidad de las ayudas, y además, excluir a una parte de los potenciales beneficiarios, salvo que se utilice la técnica del impuesto negativo (pagar al contribuyente sin que haya realizado aportación alguna) pervirtiendo la finalidad de un tributo girado sobre la capacidad económica de las personas. Las actuaciones directas, sin embargo permiten seleccionar los objetivos y mejoran la eficiencia de las políticas públicas al aumentar el control en su aplicación.
Renta para la emancipación de los jóvenes
Ayuda lineal (210 euros durante un máximo de 48 meses) para jóvenes (22-30 años) ocupados con ingresos máximos de 22.000 euros anuales + 600 euros de préstamo para la fianza.
Problemas:
Acota la ayuda solamente a los jóvenes excluyendo a los menores de 22 y mayores de 30 años aunque su nivel de renta sea muy inferior a los 22.000 euros.
Al no ser una ayuda condicionada a un alquiler máximo puede generar una inflación en el precio del alquiler igual a la cantidad establecida como ayuda, que además repercutirá negativamente en todos los inquilinos.
En el vigente Plan de vivienda 2005-2008 ya está recogida una subvención a los inquilinos para el pago del alquiler, cuya situación no queda clara con la nueva medida aprobada. La ayuda al alquiler en el Plan de vivienda vigente es más farragosa pero cubre a colectivos de población más amplios, pero fija un nivel de renta de acceso a la misma inferior al que fija la nueva medida anunciada.
Según el Plan de vivienda 2005-2008, para obtener las subvenciones al alquiler tendrán preferencia las personas que formalicen un contrato de arrendamiento de vivienda y en quienes concurra además alguna de las siguientes circunstancias: menor de 35 años, víctima de violencia de género o terrorismo, familias numerosas, personas con discapacidad, colectivo con riesgo de exclusión social o pertenecer a otros grupos de protección preferente que fijen las CCAA. [Ahora el único requisito a este respecto es de edad, tener entre 22 y 30 años, es decir, mucho más restrictivo]
En los supuestos anteriores los eventuales beneficiarios habrán de tener unos ingresos familiares que no excedan de 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), y la renta anual que satisfagan ha de oscilar entre el 2-9% del precio máximo para las viviendas protegidas para arrendamiento de renta básica. Los ingresos familiares anuales se referirán, en este caso, a los de todos los ocupantes de la vivienda con independencia de que exista entre los mismos relación de parentesco.[El IPREM anual para 2007 está fijado en 5.990,40 euros, por lo que el tope para el acceso a las ayudas se fija en 14.976 euros, frente a los 22.000 euros brutos fijados en la nueva propuesta].
La cuantía máxima anual de la subvención no excederá del 40 por 100 de la renta anual que se vaya a satisfacer, ni de un máximo absoluto de 2.880 euros, y podrá ser hecha efectiva al inquilino, o al arrendador. [La nueva ayuda es una ayuda al inquilino, lineal, por un importe de 210 euros mensuales, 2.520 euros al año].
La duración máxima de esta subvención será de veinticuatro meses, condicionada a que se mantengan las circunstancias que dieron lugar al reconocimiento inicial del derecho a la ayuda. [La nueva ayuda tiene un periodo máximo de 48 meses]
No se podrán obtener nuevamente estas subvenciones hasta transcurridos, al menos, cinco años desde la fecha de su reconocimiento. [La nueva ayuda al alquiler no es renovable].
Deducción fiscal para el inquilino
Deducción en cuota del 10,05% en el IRPF (en el tramo estatal) con un máximo de 9.015 euros para todos los inquilinos con ingresos máximo anuales de 28.000 euros brutos (24.000 netos) y sin límite de edad. Compatible con la renta para el alquiler joven.Problemas:
Al no ser una ayuda condicionada a un alquiler máximo generará una inflación en el precio del alquiler (similar a la que sucede con la deducción por compra), que repercutirá sobre todos los inquilinos.
Las medidas anunciadas unidas a la exención de tributación en el IRPF por rentas inmobiliarias de alquiler (parcial o total según la edad) se suman a la política de conceder bonificaciones a los arrendadores (no a los inquilinos como se anuncia).
Las personas con menores ingresos, probablemente aquellas con mayor necesidad, no tendrán acceso a la deducción al no soportar retención en el IRPF, salvo que se incurra en el efecto perverso del impuesto negativo (devolución sin aportar).
Las modificaciones en política de vivienda deben dirigirse a equilibrar los beneficios entre alquiler y compra, pero con la suficiente dimensión de las primeras para que tenga un impacto en las decisiones de las personas al hacer atractivo el alquiler como opción de acceso a la vivienda. Para lo cual es imprescindible disminuir el coste real del alquiler y convertir en solventes a la mayor parte de los ciudadanos. Los programas deben afectar a todas las Administraciones Públicas, de acuerdo a la actual distribución de competencias en la materia, si bien el Gobierno de la nación debe asumir el liderazgo en su definición y en la coordinación necesaria para su posterior aplicación.
La solución al grave problema de vivienda debe ser suma de una amplia gama de políticas, no obstante la C. S. de Comisiones Obreras recuerda la importancia de aplicar un programa de subvención de alquileres, ya sugerido desde 1999, que permita lanzar este tipo de acceso a la vivienda, a la vez que aprovechar los recursos disponibles, es decir, el parque actual desocupado. El programa se dirige a un amplio universo: todas las personas que alquilen una vivienda por debajo de un precio -podría ser 900 euros- y, el porcentaje de subvención público oscilaría según el nivel de renta y las circunstancias familiares de los beneficiarios; de manera que el esfuerzo final exigido a los inquilinos -alrededor del 30% de los ingresos- convierta en atractiva esta fórmula hasta ahora rechazada por sus desventajas sobre la opción alternativa de compra aunque ésta última implique un elevado endeudamiento. La habitualmente mencionada preferencia por la propiedad de los españoles puede modificarse si se ofrecen alternativas reales que combinen el acceso a una vivienda digna con un esfuerzo razonable.
Una política de estas características requiere de una aportación asumible de recursos públicos, sobre todo a la vista del volumen y resultados del gasto actual, de manera que podría alcanzar a medio millón de ciudadanos con un coste de mil millones de euros anuales; cantidad que conviene recordar es el dieciséis por ciento del actual coste de la deducción por compra de vivienda.